El 23 de marzo de 2020 se promulgó el Decreto 4.169 en la Gaceta Oficial 6522 extraordinaria, en el que se suspende el pago de los cánones de arrendamiento hasta el 1° de septiembre de 2020. La medida aplica para inmuebles de uso comercial y para los destinados a vivienda principal.

Conviene precisar que se trata de un aplazamiento o diferimiento pero no es una exoneración. Usted de una forma u otra debe pagar los cánones que postergue.

El Decreto tiene una aplicación prospectiva (cánones de arrendamientos futuros) pero también retroactiva, porque suspende el cobro de cánones vencidos y no pagados. 

Aspectos a destacar sobre el Decreto 4.169

Es importante destacar que el artículo 1 del Decreto finaliza con la siguiente redacción: “ni otros conceptos pecuniarios acordados en los respectivos contrataos de arrendamiento inmobiliario”. Esta redacción es ambigua y da lugar a diversas interpretaciones. Algunos podrían pensar que se trata del pago del condominio que constituye un concepto pecuniario acordado en el contrato de arredramiento. Esto sería catastrófico para el arrendador. Desde una perspectiva financiera, no solo postergará la recepción de sus ingresos sino que tendrá que desembolsar dinero para cubrir la obligación del condominio. Los gastos incluidos en el condominio no cesan, los servicios públicos, mantenimiento, vigilancia, entre otros; son gastos fijos inherentes al inmueble. 

El Artículo 2 suspende por seis meses todas las causales de desalojo previstas para las viviendas de uso residencial (enfoque de vivienda principal) dispuestas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Pero para los inmuebles de uso comercial únicamente interrumpió la causal de desalojo vinculada a la falta de pago que se encuentran en el Art. 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Esto indica que si durante este período de suspensión, el arrendatario destina el inmueble comercial para usos deshonestos e indebidos, contraviniendo el contrato, sería posible invocar el desalojo. De igual forma podría pasar si se comprueba que el arrendatario ha ocasionado severos deterioros al inmueble.  

El Decreto 4.169 invita al arrendador y al arrendatario a acordar los términos en que se pagarán los cánones de arrendamientos de estos 6 meses. Esto debe ser una decisión por consenso, con el propósito de no acudir a la SUNAVI – para el caso residencial – o a la SUNDDE – para el caso comercial -. 

El Decreto 4.169 no aplica para las empresas que están operativas o que reinician sus operaciones. Así que todas las empresas que están abriendo sus puertas deben pagar regularmente el alquiler (02 cánones de arrendamiento vencidos son causal de desalojo). 

Algunos comentarios personales sobre el Decreto 4.169

1. Usted ética, moral y responsablemente como arrendatario firmó un contrato y se obligó a pagar un cuota mensual por el uso del inmueble. Si usted decide no pagar, no sólo perjudica económicamente al propietario del inmueble, sino que deteriora su relación arrendaticia. Recuerda que los contratos se vecen y sólo contarás con los lapsos de prórroga legal (cuando apliquen). Tu desalojo es inminente (en 2021, probablemente). Si eres empresa, perderás el “punto”. Si es tu vivienda, perderás la comodidad en tus actividades. No siempre el arrendador es el fuerte de la relación arrendaticia, muchos dependen de ese ingreso para su sustento diario. En síntesis: ARRENDATARIO no traslades tus problemas al arrendador.

2. Usted ética, moral y responsablemente como arrendaDOR firmó un contrato y se obligó a proveer un inmueble al arrendatario. Sé flexible y no asfixies a tu inquilino.

Lo mejor es llegar a un acuerdo que beneficie a ambas partes. Traten de documentar ese acuerdo. Recuerden que las condiciones estos días son muy cambiantes y lo mejor es solicitar el apoyo de un profesional del derecho.

Sobre la mesa existen diversas inquietudes: ¿Qué pasa con los arrendamientos tipificados en bolívares y su devaluación? Las empresas que están trabajando a puerta cerrada y facturando, son beneficiarias del Decreto?.

No es el momento de los PILAS, aquí importa quien aporte.  

Heiberg Castellanos

PhD. en Ciencias Contables